Themen Immobilienbesitzer

Von Unternehmern ausgeführte Leistungen werden im Umsatzsteuerrecht in Haupt- und Nebenleistungen eingeteilt. Die Nebenleistungen teilen als unselbstständige Leistungen das Schicksal der Hauptleistung. Für sie gilt damit auch der maßgebliche Steuersatz der Hauptleistung. Es ist aber nicht immer eindeutig zu beurteilen, ob eine einheitliche oder mehrere getrennt zu besteuernde Leistungen vorliegen.

Ein Fall zu dieser Problematik lag dem Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich vor. Dabei ging es um Betreiber eines Hotels, welche in der Umsatzsteuererklärung die Übernachtungen dem ermäßigten Steuersatz unterwarfen, ebenso wie die dazugehörigen Leistungen für Frühstück und Spa als Nebenleistungen. Das Finanzamt kam bei der Überprüfung zum Ergebnis, dass jede Leistung für sich zu beurteilen sei. Demnach gilt für Frühstück und Spa der reguläre und für die Vermietungsleistung der ermäßigte Steuersatz. In diesem Fall gelte das nationale Aufteilungsgebot für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen.

Der BFH widersprach der Begründung und ließ den Antrag der Hotelbetreiber auf Aussetzung der Vollziehung zu, da die Rechtslage zu der Thematik noch nicht eindeutig richterlich geklärt sei. Zusatzleistungen, wie Frühstück oder Wellnessangebote, gehörten nicht zur unmittelbaren Vermietungsleistung (Beherbergung).

Bis vor einigen Jahren galt es als unionskonform, dass Leistungen dieser Art aufgeteilt und somit unterschiedlich besteuert werden. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat sich jedoch in der Rechtssache ?Stadion Amsterdam? bereits im Jahr 2018 gegen das Aufteilungsgebot ausgesprochen. Eine Entscheidung durch den EuGH, ob das nationale Aufteilungsgebot mit dem Unionsrecht konform ist, steht noch aus. Bis dahin sollten ähnlich gelagerte Fälle offengehalten werden.



Für Länder, in denen das sog. Bundesmodell Anwendung findet (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen), haben die Finanzminister die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 öffentlich bekannt gemacht.

Die dafür erforderlichen elektronischen Formulare zur Feststellung des Grundsteuerwerts werden über ?Mein Elster? bereitgestellt. Folgende Personen sind zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet:

  • Eigentümer eines Grundstücks in den o.g. Ländern.
  • Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft in den o.g. Ländern.
  • Bei Grundstücken in den o.g. Ländern, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümer des Grundstücks (Erbbauverpflichtete).
  • Bei Grundstücken in den o.g. Ländern mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes.
Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab 1.7.2022 eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31.10.2022. Maßgebend für die persönliche Erklärungspflicht sind die Verhältnisse am 1.1.2022. Die anderen Bundesländer fordern eigenständig durch öffentliche Bekanntmachung zur Abgabe auf. In der Regel müssen auch diese auf elektronischem Wege abgegeben werden und es gelten voraussichtlich die gleichen Fristen.



Der erzielte Gewinn von innerhalb von 10 Jahren verkauften Grundstücken unterliegen i. d. R. der Besteuerung. Dies ist aber nicht der Fall, wenn Grundstücke in dem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 26.10.2021 liegt eine solche Nutzung auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein (voll erschlossenes) ?Gartenhaus? baurechtswidrig dauerhaft bewohnt.

Dafür muss die Immobilie aber tatsächlich ? z. B. durch ihre Beschaffenheit ? zum dauerhaften Bewohnen geeignet sein. Nach Auffassung des BFH ist der Gesetzeszweck bei baurechtswidriger Nutzung von Wohneigentum ebenso erfüllt wie bei einer mit dem Baurecht übereinstimmenden Nutzung.



Wird im Rahmen eines Wertgutachtens die Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach der Wertermittlungsverordnung bestimmt, kann diese der Berechnung des AfA-Satzes zugrunde gelegt werden. Das entschied das Finanzgericht Münster (FG) mit rechtskräftigem Urteil vom 27.1.2022.

Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erwarb ein Steuerpflichtiger ein Grundstück zur Erzielung von Mieteinkünften. Vom Amtsgericht wurde im Zwangsversteigerungsverfahren ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Grundstückswerts in Auftrag gegeben. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige kam zu einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 30 Jahren. Entsprechend machte der Steuerpflichtige in seinen Einkommensteuererklärungen eine jährliche AfA des Gebäudes von 3,33 % als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt berücksichtigte jedoch lediglich eine AfA von 2 %.

Das FG stellte hingegen fest, dass ein Gebäude grundsätzlich nach festen AfA-Sätzen (im Streitfall 2 % pro Jahr) abzuschreiben ist, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer des Gebäudes als 50 Jahre aber nach Wahl des Steuerpflichtigen von entsprechend höheren Sätzen ausgegangen werden kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Da für die Schätzung einer kürzeren Restnutzungsdauer keine Gewissheit, sondern allenfalls eine größtmögliche Wahrscheinlichkeit erforderlich ist, kann die Schätzung des Steuerpflichtigen vielmehr nur dann verworfen werden, wenn sie eindeutig außerhalb eines angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Das war hier nicht der Fall.



Kaufen oder bauen Steuerpflichtige ein Gebäude, welches später zu Vermietungszwecken genutzt werden soll, ist es üblich, dass nach Anschaffung oder Herstellung noch einige Kosten anfallen. In den ersten 3 Jahren kann es sich bei den Kosten um anschaffungsnahe Herstellungskosten handeln. Sobald Aufwendungen für Renovierungen u. Ä. die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten mit mindestens 15 % übersteigen, sind diese Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten absetzbar, sondern müssen über die AfA jährlich abgeschrieben werden.

In einem zu diesem Sachverhalt vom Finanzgericht Münster (FG) am 12.11.2021 entschiedenen Fall erwarb eine Steuerpflichtige Wohneinheiten, renovierte diese über einen Zeitraum von 2 Jahren und vermietete die Einheiten anschließend wieder. Um die Renovierung möglichst einfach durchführen zu können, zahlte die Eigentümerin allen bisherigen Mietern eine Abfindung, damit diese vor Beginn der Renovierung ausziehen. Diese Abfindung machte sie als Werbungskosten geltend.

Das FG erkannte die Mieterabfindungen nicht als sofort abziehbare Werbungskosten an, sondern fügte die Aufwendungen den Anschaffungskosten hinzu, die über die Lebensdauer der Immobilie abzuschreiben sind. Die Abfindungen wurden gezahlt, damit die für die Vermietung notwendige Renovierung durchgeführt werden konnte.

Das FG begründete seine Entscheidung damit, dass ein direkter Zusammenhang zwischen den Zahlungen und der Durchführung der Renovierungsmaßnahme vorliegt, sodass beide Maßnahmen den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen sind. Würden die Abfindungen dagegen mit Maßnahmen in Zusammenhang stehen, die keine anschaffungsnahe Herstellungskosten sind, würden sie Werbungskosten darstellen.

Anmerkung: Gegen das Urteil wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Betroffene Steuerpflichtige können sich auf das anhängige Verfahren berufen und um Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung des BFH (AZ: IX R 29/21) ersuchen.



Der Krieg in der Ukraine hat die angespannte Lage auf den Energiemärkten drastisch verschärft und die Kosten für Strom, Lebensmittel, Heizung sowie Mobilität in die Höhe getrieben.

Im Koalitionsausschuss vom 23.3.2022 brachte die Bundesregierung in Ergänzung des Paketes vom 23.2.2022 u. a. ein Maßnahmenpaket auf den Weg, das diverse zunächst langfristig wirkende Möglichkeiten den Verbrauch zu senken und Energieeffizienz zu steigern, umfasst. Dazu gehören insbesondere Förderungen im Wohnungsbereich bei Neubauten (Effizienzstandard 55) und Heizungsumstellungen im Altbaubereich (Gaskesselaustauschprogramm).

Allen einkommensteuerpflichtigen Erwerbstätigen (Steuerklassen 1?5) soll einmalig eine Energiepreispauschale in Höhe von 300 ? als Zuschuss zum Gehalt ausgezahlt werden. Der Zuschlag soll unabhängig von den geltenden steuerlichen Regelungen (Pendlerpauschale, Mobilitätsprämie, steuerfreie Arbeitgebererstattungen, Job-Ticket) zusätzlich gewährt werden. Die Auszahlung soll über die Lohnabrechnung des Arbeitgebers erfolgen und unterliegt der Einkommensteuer. Selbstständige erhalten nach den Planungen einen Vorschuss über eine einmalige Senkung ihrer Einkommensteuer-Vorauszahlung.

Für jedes Kind soll ? ergänzend zum Kindergeld ? ein Einmalbonus in Höhe von 100 ? als sog. Familienzuschuss ausgezahlt werden. Der Bonus wird auf den Kinderfreibetrag angerechnet. Des Weiteren soll die bereits beschlossene Einmalzahlung von 100 ? für Empfänger von Transferleistungen um 100 ? pro Person erhöht werden. 

Die derzeitigen Planungen sehen weiterhin vor, befristet für 3 Monate die Energiesteuer auf Kraftstoffe auf das europäische Mindestmaß abzusenken und im öffentlichen Personennahverkehr soll für 90 Tage ein Ticket für 9 ? / Monat eingeführt werden.

Anmerkung: Nach den Planungen werden Rentner und Minijobber nicht entlastet. Inwieweit sie noch in das Programm aufgenommen werden, stand bei Drucklegung des Informationsschreibens noch nicht fest. Sobald uns hier genauere Informationen zu den gesetzlichen Entscheidungen vorliegen, informieren wir Sie im Detail.



Zum 1.1.2025 tritt die neue Grundsteuer in Kraft. Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermitteln. Damit verliert der Einheitswert aus den Jahren 1935 bzw. 1964 als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit.

Die Mehrzahl der Bundesländer folgt bei der Reform dem Bundesmodell. Im Bereich der sog. Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) setzen die meisten Länder das Bundesmodell um. Im Bereich der sog. Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen die Länder Saarland und Sachsen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden ein eigenes Grundsteuermodell an.

Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende wenige Angaben erforderlich: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes. Diese Angaben übermitteln Grundstückseigentümer in einer Feststellungserklärung ihrem Finanzamt (FA). Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das FA den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet es anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus.

Anhand der übermittelten Daten ermittelt dann abschließend die Stadt beziehungsweise Gemeinde die zu zahlende Grundsteuer. Dazu multipliziert sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, der von der Stadt beziehungsweise Gemeinde festgelegt wird. Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer, die als Grundsteuerbescheid i. d. R. an den Eigentümer gesendet wird.

Bitte beachten Sie! Entscheidend für alle Angaben, die Grundstückseigentümer dem Finanzamt übermitteln, ist dabei der Stand zum Stichtag 1.1.2022. Grundstückseigentümer mussten allerdings nicht bereits zum 1.1.2022 aktiv werden. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab 1.7.2022 eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31.10.2022.

Anmerkung: Wer die Feststellungserklärung nicht selbst erstellen und elektronisch übermitteln will, kann dies auch über seinen Steuerberater vornehmen lassen.



Vermieter können bis zum 31.3.2022 (Ausschlussfrist) einen Antrag auf Grundsteuererlass bei der zuständigen Gemeinde für 2021 stellen, wenn sie einen starken Rückgang ihrer Mieteinnahmen im Vorjahr zu verzeichnen hatten. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Ursachen können z. B. Brand- oder Hochwasserschäden, Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder Schäden durch Mietnomadentum sein. Insbesondere durch die Coronabedingten Zahlungsausfälle können sich Einnahmeausfälle ergeben, die einen Grundsteuererlass rechtfertigen können.

Keine Aussicht auf Erlass besteht, wenn der Vermieter die Ertragsminderung zu vertreten hat, z. B., weil er dem Mieter im Erlasszeitraum gekündigt hat oder wenn notwendige Renovierungsarbeiten nicht (rechtzeitig) durchgeführt wurden.

Maßstab für die Ermittlung der Ertragsminderung ist die geschätzte übliche Jahresrohmiete. Bei einem Ausfall von mehr als 50 % der Mieteinnahmen wird die Grundsteuer nach den derzeitigen Bestimmungen in Höhe von 25 % erlassen. Entfällt der Mietertrag vollständig, wird die Grundsteuer in Höhe von 50 % erlassen.



Der Gesetzgeber hat zu Rechnungen detaillierte Vorschriften erlassen. So müssen viele Vorgaben erfüllt sein, damit eine ?ordnungsgemäße Rechnung? vorliegt und dem Unternehmer die entsprechende Vorsteuer zusteht. Der Vorsteuerabzug würde in Fällen, in denen die notwendigen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, durch das Finanzamt abgelehnt werden. In einem Schreiben vom 9.9.2021 nimmt die Finanzverwaltung dazu Stellung.

In dem BFH-Urteil vom 1.3.2018 wurde letztendlich entschieden, dass mangels eines extra ausgewiesenen Leistungsdatums sich dieses auch aus dem Rechnungsdatum ergeben kann. Die Finanzverwaltung stellt nun aber klar, dass ein Vorsteuerabzug nach wie vor nicht gewährt werden kann, wenn Angaben auf der Rechnung fehlen oder falsch sind. Dazu gehören auch Rechnungen, die nicht den Zeitpunkt oder notfalls Zeitraum der Leistung oder Lieferung enthalten. Nur wenn der Finanzverwaltung sämtliche sonstige Unterlagen zu dem Fall vorliegen, könnte die Vorsteuer abgezogen werden, wie z. B. anhand von vorliegenden Lieferscheinen oder gültigen Verträgen.

Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass wurde dementsprechend geändert. Der Leistungszeitpunkt kann sich aus dem Rechnungsdatum ergeben, wenn die Leistung zweifelsfrei in dem Monat ausgeführt wurde. Insbesondere in Branchen, in denen es üblich ist, dass Leistung und Rechnungsdatum nicht übereinstimmen, können solche Zweifel aber nur schwer widerlegt werden. Außerdem genügen unrichtige oder ungenaue Angaben, die keinen Rückschluss auf den Ort der Leistung und eine mögliche Steuerpflicht ermöglichen, den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnung nicht.

Anmerkung: Grundsätzlich sollten weiterhin in den Rechnungen alle vom Gesetz geforderten Angaben enthalten sein, um nicht den Vorsteuerabzug zu gefährden!



Die in der hessischen Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte und Gaststätten begründen weder einen zu Minderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten noch führen sie zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung. Dies entschieden die Richter des Oberlandesgerichts Frankfurt a. M. (OLG) in 2 Urteilen am 17.9.2021.

Der Vermieter schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können. Er schuldete dagegen nicht die Überlassung des Betriebs selbst. Das sog. Verwendungsrisiko trägt vielmehr der Mieter. Dem Vermieter war die von ihm geschuldete Leistung auch nicht unmöglich geworden. Er konnte weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen.

Nach Auffassung des OLG rechtfertigen die pandemiebedingten allgemeinen hoheitlichen Maßnahmen auch keine außerordentliche Kündigung. Sie betreffen das Verwendungsrisiko des Pächters, nicht aber die Gebrauchsgewährungspflicht der Verpächter.



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