Themen Immobilienbesitzer

Nachdem der Bundestag am 17.11.2023 das sog. Wachstumschancengesetz beschlossen und der Bundesrat am 24.11.2023 seine erforderliche Zustimmung verweigert hatte, wurde am gleichen Tag der Vermittlungsausschuss angerufen. Dieser hat am 21.2.2024 ein Ergebnis mit stark reduzierten Maßnahmen innerhalb des Gesetzespakets vorgeschlagen. Der Bundestag bestätigte am 23.2.2024 das Vermittlungsergebnis und am 22.3.2024 stimmte der Bundesrat der Beschlussempfehlung zu.

Wir bereiten eine ausführlichere Zusammenfassung der beschlossenen Inhalte für Sie vor. Zunächst behandeln wir jedoch die Aspekte, die schon vor der Entscheidung feststanden.

Maßnahme Angedachte Änderung Beschlossene Änderung
Investitionsprämie Einführung durch Klimaschutz-Investitionsprämiengesetz Entfällt
Freigrenze für Vermietungseinkünfte Einführung Entfällt
Steuerermäßigung für energetische Sanierungen Erhöhung von 20 % auf 30 % Entfällt
Verpflegungsmehraufwand im Inland Erhöhung von 1 ? auf 2 ? Entfällt
Grenze bei geringwertigen Wirtschaftsgütern Erhöhung von 800 ? auf 1.000 ? Entfällt
Freibetrag bei Betriebsveranstaltungen Erhöhung von 110 ? auf 150 ? Entfällt
Sonderabschreibung für kleinere und mittlere Unternehmen (Gewinn <= 200.000 ?) Erhöhung von 20 % auf 50 % Erhöhung von 20 % auf 40 %
Degressive Wohngebäudeabschreibung Befristete Einführung 6% Befristete Einfführung auf 5 %
Erweiterter Verlustrücktrag bei der Einkommensteuer Erhöhung von 2 auf 3 Jahre Entfällt
Erweiterter Verlustvortrag im Rahmen der Gewerbesteuer Erhöhung von 60 % auf 80 % Entfällt
Reduzierte Umsatzbesteuerung für Gas- und Wärmelieferungen Auslaufen am 29.2.2024 Auslaufen am 31.3.2024 reguläre Umsatzbesteuerung ab dem 1.4.2024
Durchschnittssteuersatz und Vorsteuerpauschale für land- und forstwirtschaftliche Umsätze Senkung von 9 % auf 8,4 % Entfällt, bleibt bei 9 %



Mini-Solaranlagen, oft als Balkonkraftwerke bezeichnet, erfreuen sich großer Beliebtheit, nicht zuletzt aufgrund der Förderungen in zahlreichen Städten und Bundesländern. Aber bis zu welcher Leistungsgrenze in Kilowatt können diese Anlagen von Mietern und Eigentümern betrieben werden, ohne dass Einkommensteuer auf die erzeugte Energie anfällt?

Eine Einkommensteuerbefreiung gilt für Anlagenbetreiber, wenn die Nennleistung bei Einfamilienhäusern, Nebengebäuden und Gewerbeimmobilien 30 Kilowatt (kWp) und bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Immobilien 15 kWp je (Wohn-)Einheit nicht übersteigt ? maßgeblich dabei ist die Leistung, die im sog. Marktstammdatenregister vermerkt ist. Zusätzlich gibt es eine Obergrenze von 100 kWp pro Steuerpflichtigem, unabhängig von der Anzahl der Gebäude oder Grundstücke. Zu beachten ist, dass bei Überschreiten der Obergrenze nicht nur der überschießende Teil steuerpflichtig wird, sondern es entfällt dann die Steuerbefreiung für sämtliche Anlagen.

Die PV-Anlagen müssen sich außerdem an, auf oder in einem Gebäude befinden ? beispielsweise auf dem Dach oder Balkon. Das können auch Nebengebäude wie etwa Garagen, Carports oder Gartenhäuser sein. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Gebäude sich im Eigentum des Betreibers befinden oder nicht. Anlagen auf Freiflächen, wie Wiesen, sind nicht steuerbefreit. Steuerbefreit sind des Weiteren, wenn die o.g. Voraussetzungen erfüllt wurden:

  • Einnahmen durch Einspeisevergütung
  • Entgelte für Stromlieferungen an Mieter
  • Vergütungen für das Aufladen von Fahrzeugen
  • Zuschüsse sowie Umsatzsteuererstattungen

Ebenso besteht eine Steuerbefreiung ab 2022, wenn Betreiber neben der Einspeisung ins Stromnetz auch Strom für ihre selbstgenutzte Wohnung, Büroräume oder Elektrofahrzeuge entnehmen. Die Kehrseite ist, dass die ?zwangsweise Steuerbefreiung? auch für vor 2022 errichtete Anlagen gilt und bislang in Anspruch genommene Sonderabschreibungen nur noch sehr eingeschränkt möglich sind. Negative Einkünfte aus den Anlagen können nicht mehr berücksichtigt werden.



Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich mit aktuellem Urteil (IX R 13/22) zu der Frage geäußert, ob der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft, zu der auch Grundbesitz gehört, und die zeitnahe Veräußerung des Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft darstellen, mit der Folge, dass der daraus erzielte Überschuss als sonstige Einkünfte im Rahmen der Einkommensbesteuerung steuerpflichtig wird.

Das Urteil betrifft Erben, die zu einer Erbengemeinschaft gehören und beabsichtigen, diese aufzulösen, indem sie die Anteile der anderen Miterben übernehmen und dafür eine Auszahlung leisten, um anschließend zeitnah Grundstücke oder Immobilien aus dem Nachlass zu verkaufen.

Im konkreten Fall übernahm ein Erbe die Anteile der anderen Miterben an einer Erbengemeinschaft gegen entsprechende Ausgleichszahlung. In dieser Erbmasse befand sich auch Grundbesitz. Diesen verkaufte er weniger als drei Jahre nach Eintritt des Erbfalls und weniger als ein Jahr nach Übernahme als Alleineigentümer. Normalerweise wäre der Veräußerungsgewinn aus dem Grundbesitz innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung einkommensteuerpflichtig, sog. Spekulationsfrist. Dieser Meinung war auch das Finanzamt und berücksichtigte den Veräußerungsgewinn bei der Einkommensbesteuerung im Einklang mit der noch gültigen Weisung des Bundesfinanzministeriums in derartigen Fällen.

Der BFH vertritt hierzu in Änderung seiner Rechtsprechung eine gegenteilige Auffassung. Der Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft ist nach seiner Auffassung nicht gleichzusetzen mit dem direkten Erwerb eines Grundstücks oder einer sonstigen Immobilie. Die Veräußerung des aus dem Nachlass stammenden Grundbesitzes bleibt daher einkommensteuerfrei, obwohl die Übernahme der Erbanteile innerhalb von 10 Jahren erfolgte.

Der Grund dafür ist, dass das erworbene und das veräußerte Wirtschaftsgut identisch sein müssen. Dies ist nach Auffassung des BFH nicht der Fall, wenn Erbanteile gekauft werden und sodann ein Grundstück der Erbmasse veräußert wird. Der Betroffene hatte nämlich nicht für das Grundstück bezahlt, sondern für die Erbanteile. Da jeder Fall individuell gelagert ist, sollte steuerrechtlicher Rat eingeholt und die Entwicklung der Gesetzgebung beachtet werden.



Gewinne aus Immobilienverkäufen, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgen, unterliegen als sog. private Veräußerungsgeschäfte der Besteuerung. Dies soll Spekulationsgeschäfte am Immobilienmarkt eindämmen. Wird eine Immobilie im Eigentum des Veräußernden jedoch durchgehend oder zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden vorhergehenden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Verkauf steuerfrei.

Mit Urteil vom 14.11.2023 (IX R 10/22), nimmt der Bundesfinanzhof (BFH) nun Stellung zu der Frage, ob Eigennutzung auch dann vorliegt, wenn nur der geschiedene Ehepartner und gemeinsame unterhaltsberechtigte Kinder des Immobilieneigentümers das betreffende Haus bewohnen und somit eine Steuerbefreiung rechtfertigen.

Im zu entscheidenden Fall übernahm ein geschiedener Mann bei der Scheidung von seiner Frau deren Anteil an der Immobilie gegen Geldzahlung und Übernahme der Verbindlichkeiten. In dieser Immobilie hatten die Eheleute mit den gemeinsamen minderjährigen Kindern während der Ehe gelebt. Der Mann war im Zuge der Trennung ausgezogen, die Kinder und die Frau blieben im Haus wohnen. Vier Jahre nach seinem Auszug verkaufte er die Immobilie, nachdem auch die Kinder und die Ex-Frau ausgezogen waren.

Der Verkauf der Immobilie erfolgte mit Gewinn, für den das Finanzamt bezogen auf die Eigentumshälfte, die der Ehemann von seiner Ex-Frau erworben hat, Einkommensteuer festsetzte. Der Ehemann vertrat die Auffassung, dass der Gewinn steuerfrei sei, da die Immobilie von seinen Kindern genutzt wurde, was steuerlich gesehen einer Eigennutzung gleichkäme. Dass die geschiedene Frau dort ebenfalls lebte, sei steuerlich wegen der Kinder unerheblich. Der BFH stellte jedoch klar, dass eine Eigennutzung nur dann vorläge, wenn der Verkäufer die Immobilie selbst bewohnt habe. Die Nutzung durch unterhaltsberechtigte Kinder könne zwar als Eigennutzung angesehen werden, jedoch nicht, wenn die Immobilie zugleich von einem Dritten, in diesem Fall der geschiedenen Ehefrau, genutzt werde.  Der Verkauf der Immobilie ist daher ein privates Veräußerungsgeschäft und somit als steuerpflichtig anzusehen.



Das Inflationsausgleichsgesetz ging zum 1.1.2024 in die zweite Phase. Es soll vor allem gewährleistet werden, dass Steuerzahler nicht aufgrund inflationsbedingt gestiegener Löhne durch die progressiv ansteigenden Steuern belastet werden.

Der steuerliche Grundfreibetrag wurde bereits 2023 auf 10.908 ? angehoben, für 2024 erfolgt nun eine weitere Erhöhung auf 11.604 ? (23.208 ? für Eheleute, bei Zusammenveranlagung). Mit dem Einstiegssteuersatz von 14 % wird nun also erst jeder verdiente Euro oberhalb des neuen Grundfreibetrags besteuert, progressiv steigend mit zunehmendem Verdienst. Dies soll gewährleisten, dass das Existenzminimum weiterhin steuerfrei bleibt. Der Höchstbetrag für den steuerlichen Abzug von Unterhaltsleistungen, der an den Grundfreibetrag gekoppelt ist, steigt dadurch ebenfalls auf 11.604 ?.

Eltern freuen sich 2024 über den erneut erhöhten Kinderfreibetrag. Dieser stieg bereits zum Januar 2023 auf 8.952 ? und wird 2024 um weitere 360 ? auf 9.312 ? erhöht. Dieser Betrag kann dann von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.

Der Spitzensteuersatz von 42 % wurde im Jahr 2023 bei einem zu versteuernden Einkommen über 62.810 ? angewandt. 2024 kommt der Satz erst bei einem Einkommen über 66.761 ? zur Anwendung. Bei Zusammenveranlagung verdoppeln sich diese Beträge.

Der Solidaritätszuschlag wird in 2024 erst bei einer festzusetzenden Einkommensteuer von 18.130 ? (Einzelveranlagung bzw. 36.260 ? bei Zusammenveranlagung) festgesetzt.

Daneben verdoppeln sich die Einkommensgrenzen bei der Arbeitnehmersparzulage, und es gibt Verbesserungen bei der Mitarbeiterbeteiligung.



Die Vorabpauschale dient dazu, die Besteuerung von Erträgen aus Investmentfonds sicherzustellen, auch wenn diese Erträge nicht als Ausschüttungen an die Anleger ausgezahlt werden. Diese Regelung beruht auf der Überlegung, dass Investmentfonds, wie beispielsweise Publikumsfonds und ETFs, potenziell Erträge erwirtschaften könnten. Um eine zeitnahe Besteuerung dieser theoretischen Erträge zu gewährleisten, erhebt das Finanzamt die Steuer im Voraus, im Fall, dass ein Investmentfond ein positives Ergebnis erwirtschaftet, anstatt auf den Zeitpunkt des Verkaufs der Fondsanteile zu warten.

Teil der Berechnung dieser Vorabpauschale ist der vom Bundesfinanzministerium festgelegte Basiszins, welcher mit Schreiben vom 5.1.2024 nun für das Jahr 2024 auf 2,29 % (2,55 % = 2023) festgesetzt wurde.

Betroffen von der Pauschale sind vor allem Anleger, die in thesaurierende Investmentfonds (keine Gewinnausschüttung) investieren und deren gesamte Kapitalerträge des Jahres ? inklusive der Vorabpauschale ? den steuerfreien Sparer-Pauschbetrag von 1.000 ? Kapitalerträgen für Alleinstehende bzw. 2.000 ? Kapitalerträge für Verheiratete übersteigen (Freistellungsauftrag vorausgesetzt).

Im Januar eines jeden Jahres werden Steuern auf die errechnete Vorabpauschale (also den fiktiven Gewinn) des vorangegangenen Jahres erhoben. Der Einzug erfolgt direkt und wird automatisch vom Depotverrechnungskonto eingezogen. Bei ausschüttenden Anlagen wird die Vorabpauschale direkt mit dem erzielten Gewinn verrechnet.

Hinweis: Anleger, die keinen Freistellungsauftrag für ihr Depot erteilt haben, sollten dies in Erwägung ziehen oder zum entsprechenden Zeitpunkt der Steuererhebung Januar eines jeden Jahres etwas Geld vorrätig halten.



Umzugskosten, die aus beruflichen Gründen anfallen, können als Werbungskosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen oder vom Arbeitgeber steuerfrei erstattet werden.

Im Schreiben vom 28.12.2023 veröffentlichte die Finanzverwaltung nun die neuen Pauschalen für sonstige Umzugskosten bei beruflich bedingten Wohnungswechseln ab 1.3.2024.

  • Für den Umziehenden (Berechtigten): Der Hauptverantwortliche für den Umzug, also die Person, aufgrund derer der Umzug erfolgt, kann einen Pauschbetrag von 964 ? ansetzen. Dieser Betrag ist als Pauschale gedacht, die verschiedene kleinere, mit dem Umzug verbundene Ausgaben abdeckt, ohne dass eine Einzelbelegung erforderlich ist.
  • Für jede andere mitumziehende Person: Für jede weitere Person, die mit dem Berechtigten in einem Haushalt lebt und gemeinsam umzieht (wie Ehegatten, Lebenspartner, ledige Kinder, Stief- und Pflegekinder), kann ein zusätzlicher Betrag von 643 ? in der Steuererklärung angesetzt werden. Auch hier ist keine detaillierte Belegung einzelner Kosten erforderlich.
  •  Für Personen, die vor dem Umzug keine eigene Wohnung hatten oder durch den Umzug keine eigene Wohnung einrichten (z.B. bei Umzug zu Freunden/Familie) wird eine spezielle, reduzierte Pauschale von 193 ? angesetzt.

Umzugsbedingte Unterrichtskosten für Kinder können bis zu 1.286 ? Höchstbetrag steuermindernd angesetzt werden. Daneben sind z.B. folgende nachgewiesene Umzugskosten abzugsfähig:

  • Reisekosten zum neuen Wohnort: Eingeschlossen sind auch Kosten für die Suche und Besichtigung der neuen Wohnung (max. eine Begleitperson). Ausgeschlossen bleiben jedoch Kosten für Reisen, die unternommen werden, um sich über den neuen Wohnort zu informieren, die jedoch nicht direkt mit der Suche oder Besichtigung einer spezifischen neuen Wohnung verbunden sind.
  • Beförderungsauslagen: Hierunter fallen die tatsächlichen Auslagen für den Transport des Umzugsguts von der alten zur neuen Wohnung, inklusive Autobahnmaut und Transportversicherung.
  • Mietentschädigung bei zwei Mietverhältnissen: Für maximal sechs Monate können Kosten geltend gemacht werden, wenn neben der Miete für die neue Wohnung auch die Miete für die alte Wohnung aufgrund bestehender Kündigungsfristen weiterbezahlt werden muss.
  • Mietentschädigung für die neue Wohnung: Dies betrifft eine Entschädigung für bis zu drei Monatsmieten, falls die neue Wohnung noch nicht bezogen werden kann.
  • Wohnungsvermittlungsgebühren: Diese beinhalten die ortsüblichen Maklergebühren für die Vermittlung einer Wohnung oder Garage. Maklergebühren, die im Zusammenhang mit dem Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung entstehen, können jedoch nicht angesetzt werden.

Die Grenze bildet der Betrag, den ein Bundesbeamter nach dem Bundesumzugskostengesetz als höchstmögliche Umzugskostenvergütung erhalten könnte.



Mit Beginn des Veranlagungszeitraums 2023 tritt eine wesentliche Änderung bei der elektronischen Übermittlung von Lohnsteuerbescheinigungen in Kraft, die sowohl Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer direkt betrifft. Das Bundesministerium der Finanzen hat im Schreiben vom 23.1.2024 klargestellt, dass die steuerliche Identifikationsnummer (IdNr.) nun zwingend für diesen Prozess erforderlich ist. Diese Änderung folgt auf die Abschaffung der elektronischen Transfer-Identifikations-Nummer (eTIN) zum Ende des Jahres 2022. Hier sind die weiteren Folgen zusammengefasst:

  • Mitteilung der IdNr. durch das Finanzamt: Falls ein Arbeitnehmer seine IdNr. trotz Aufforderung nicht mitteilt, hat der Arbeitgeber die Möglichkeit, beim zuständigen Finanzamt für das Jahr 2022 eine Lohnsteuerbescheinigung einzureichen und dort die IdNr. des Arbeitnehmers zu erfragen. Dazu muss der Arbeitgeber Name, Geburtsdatum und Anschrift des Arbeitnehmers angeben. Eine Zustimmung des Arbeitnehmers ist dafür nicht erforderlich.
  • Möglichkeit eines generellen Antrags beim Finanzamt: Unabhängig davon können Arbeitgeber die Zuteilung oder Mitteilung der steuerlichen Identifikationsnummer beim zuständigen Finanzamt beantragen, sofern sie durch den Arbeitnehmer dazu bevollmächtigt wurden.
  • Folgen bei Nichtvorlage der IdNr.: Wenn ein Arbeitnehmer die IdNr. nicht vorlegt und der Arbeitgeber sie auch nicht über die beschriebenen Wege ermitteln kann, muss der Arbeitgeber die Lohnsteuer nach der ungünstigeren Steuerklasse VI berechnen. Dies gilt insbesondere für bestimmte Arbeitnehmergruppen, wie etwa Betriebsrentner, die im Ausland leben, oder kurzfristig Beschäftigte, die ihre IdNr. nicht mitgeteilt haben.

Ausnahmen: Sollte der Arbeitnehmer für das Fehlen seiner IdNr. keine Verantwortung tragen, beispielsweise aufgrund unvorhergesehener Umstände, oder sollten technische Probleme die Ermittlung der IdNr. behindern, ist dem Arbeitgeber gestattet, vorübergehend für eine Dauer von bis zu drei Monaten eine geschätzte Steuerklasse für die Lohnsteuerberechnung zu verwenden. Diese geschätzte Steuerklasse muss auf einer fundierten Schätzung basieren, die so genau wie möglich der tatsächlichen Steuerklasse des Arbeitnehmers entspricht.



In einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) v. 26.9.2023 wurde klargestellt, dass der Verkauf eines vom Wohngrundstück abgetrennten Gartengrundstücks nicht von der Einkommensteuer befreit ist.

Gewinne aus privatem Verkauf von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten ? wie das Erbbaurecht   sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme von dieser Regel besteht, wenn die veräußerte Immobilie vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde.

In dem verhandelten Fall hatten die Eigentümer ein großes Grundstück erworben, auf dem sich ein altes Bauernhaus befand. Das Haus diente als Wohnhaus, während das umliegende Land als Garten genutzt wurde. Nach einiger Zeit entschieden sich die Eigentümer, das Grundstück zu teilen und einen Teil des Gartens zu verkaufen. Sie gingen davon aus, dass der Gewinn aus diesem Verkauf steuerfrei wäre, da das Grundstück mit dem gesamten Garten zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Der BFH widersprach dieser Annahme. Laut Gericht ist eine Steuerbefreiung nur dann möglich, wenn die veräußerte Immobilie selbst bewohnt wurde. Ein unbebautes Grundstück, wie ein Garten, erfüllt diese Bedingung nicht, selbst wenn es direkt an das Wohnhaus angrenzt und zuvor als Teil des Wohnbereichs genutzt wurde.



Das Wachstumschancengesetz war seit dem Referentenentwurf im Juli 2023 immer wieder in die Kritik geraten. Am 24.11.2023 wurde schließlich der Vermittlungsausschuss durch den Bundesrat aufgerufen, ohne konkrete Angabe von weiteren Terminen.

Durch die Zustimmung des Bundestags am 15.12.2023 werden nun Teile des Wachstumschancengesetzes bereits im sogenannten Kreditzweitmarktförderungsgesetz umgesetzt. Darunter fallen:

Keine Besteuerung der Dezemberhilfe 2022: Im Dezember 2022 übernahm die Bundesregierung die Kosten für den Gas- und Wärmeabschlag, um die Bürgerinnen und Bürger angesichts der hohen Energiepreise zu unterstützen. Diese Hilfsmaßnahmen waren ursprünglich als sozialer Ausgleich steuerpflichtig, von einer Besteuerung wird nun jedoch zugunsten der Steuerzahler abgesehen.

Relevant vor allem für größere Kapital- und Personengesellschaften sollten die Anpassungen der Zinsschranke an die EU-Richtlinien sein:

Die Zinsschrankenregelung ist im Einkommen- und Körperschaftsteuergesetz festgelegt. Sie begrenzt den Betrag, den Unternehmen als Zinsaufwendungen von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen können. Sie greift, sobald die Nettozinsaufwendungen (Differenz zwischen Zinsaufwendungen und -erträgen) die Freigrenze von 3.000.000 ? übersteigen.

Im Rahmen der Rechtsprechung erfolgte eine weitere Präzisierung des Begriffs ?Nettozinsaufwendungen? im Einkommensteuergesetz sowie die Klarstellung, dass in den Jahren, in denen Zinsaufwendungen nicht höher als Zinserträge sind, kein Vortrag des Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) entsteht. Für den steuerlichen Abzug von Zinsvorträgen ist es zukünftig erforderlich, dass ein ausreichender Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen vorliegt.



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